Smart Contracts en Contratos de Alquiler

Smart Contracts en Contratos de Alquiler: Innovación y Desafíos Jurídicos en Argentina 
 

Mientras que en una entrada anterior se abordó la tokenización como herramienta para representar derechos reales sobre inmuebles, en esta ocasión se explora otra aplicación de la tecnología blockchain en el ámbito inmobiliario: los contratos inteligentes como instrumentos de ejecución autónoma de contratos de alquiler.

En los últimos años, el desarrollo tecnológico ha impulsado herramientas innovadoras que comienzan a integrarse en distintas áreas del derecho privado, y el sector locativo no es ajeno a esa transformación. Entre estas herramientas, los contratos inteligentes —o smart contracts— han comenzado a perfilarse como una alternativa para automatizar cláusulas contractuales y reducir el margen de incumplimiento, particularmente en los contratos de alquiler.

Un smart contract es, esencialmente, un programa informático que ejecuta automáticamente las disposiciones pactadas cuando se cumplen ciertas condiciones preestablecidas. Estas condiciones, escritas en lenguaje de programación, permiten que el contrato se autoejecute sin intervención humana, lo que reduce los tiempos de gestión, los costos de intermediación y la posibilidad de litigios derivados del incumplimiento. En el caso de los contratos de alquiler, por ejemplo, un smart contract podría programarse para efectuar la transferencia automática del pago mensual en determinada fecha, e incluso, ante el impago, aplicar penalidades, enviar alertas o iniciar mecanismos de ejecución contractual.

En Argentina, este tipo de soluciones se encuentra en fase experimental, aunque ya se han desarrollado iniciativas que exploran su potencial. Un caso interesante es el de Nash21, una plataforma que utiliza contratos inteligentes y NFTs (tokens no fungibles) para tokenizar contratos de alquiler, permitiendo su comercialización como activos digitales y garantizando el pago al propietario mediante un fondo de cobertura descentralizado. La lógica detrás de este sistema es que, incluso si el inquilino incumple, el propietario recibe su renta de forma asegurada, lo que transforma el contrato en un instrumento financiero negociable (Reporte Inmobiliario, 2023).

Ahora bien, la utilización de smart contracts en contratos de alquiler presenta desafíos importantes desde el punto de vista jurídico. En primer lugar, la cuestión de su validez legal ha sido objeto de debate. No existe, hasta el momento, una regulación específica en el derecho argentino que regule los contratos inteligentes. Sin embargo, en octubre de 2024 se ejecutó en el país el primer contrato inteligente con reconocimiento legal, celebrado sobre la blockchain de Cardano. En ese caso, se trató de un contrato de préstamo entre dos personas físicas, cuyas condiciones fueron íntegramente codificadas y cuya validez fue reconocida judicialmente. Este antecedente representa un paso significativo hacia la aceptación jurídica de los smart contracts como instrumentos válidos dentro del ordenamiento vigente (iProUP, 2024).

Desde una perspectiva técnica, el principal reto de este tipo de contratos es que no admiten ambigüedades: su ejecución depende de que las cláusulas estén codificadas de forma precisa y cerrada. Esto implica que las partes deben anticipar todas las contingencias posibles, lo que no siempre resulta sencillo en el ámbito de las locaciones, donde pueden intervenir factores humanos, situaciones imprevistas o necesidades de renegociación. Tal rigidez puede ser funcional en contratos con estructuras simples, pero se vuelve problemática cuando las partes requieren márgenes de flexibilidad o adaptación durante el curso del vínculo locativo (Favier Dubois & Spagnolo, 2022).

Además, el uso de contratos autoejecutables en materia de alquiler debe contemplar la protección de los derechos del consumidor. La posibilidad de que una cláusula se ejecute automáticamente sin intervención judicial —por ejemplo, una penalización por atraso— podría entrar en tensión con principios de equidad contractual, control de cláusulas abusivas o derecho a la defensa. Esto plantea la necesidad de un marco normativo claro, que regule la utilización de estos contratos en ámbitos donde existe una parte estructuralmente más vulnerable (Revistas UNLP, 2021).

En suma, los smart contracts representan una herramienta poderosa para transformar los contratos de alquiler en Argentina, especialmente en lo que refiere a eficiencia, trazabilidad y cumplimiento. No obstante, su adopción masiva dependerá de una adecuada integración jurídica y técnica, que contemple tanto la seguridad de las operaciones como los derechos fundamentales de las partes involucradas. La convergencia entre innovación, técnica y derecho será clave para aprovechar el potencial de esta tecnología sin poner en riesgo los principios estructurales de nuestro sistema legal.

Fuentes citadas:

-Favier Dubois & Spagnolo (2022). “Los Smart Contracts”.

https://favierduboisspagnolo.com/derecho-y-posmodernidad/los-smart-contracts

-TodoLegal. “Contratos Inteligentes y Justicia Descentralizada”.

https://leyabierta.todolegal.app/contratos-inteligentes-smart-contracts-y-justicia-descentralizada

Reporte Inmobiliario (2023). “¿Revolución del mercado de alquileres con Smart Contracts?”.

https://www.reporteinmobiliario.com/article5114-%C3%82%C2%BFrevolucion-del-mercado-de-alquileres-con-smart-contracts

-iProUP (2024). “Cardano: formalizan el primer contrato inteligente legal en Argentina”.

https://www.iproup.com/economia-digital/50592-cardano-formalizan-el-primer-contrato-inteligente-legal-en-argentina

-Revistas UNLP (2021). “El Smart Contract como modalidad de ejecución de los contratos de consumo”.

https://revistas.unlp.edu.ar/JAIIO/article/download/17776/17343/79859