Tokenización de Activos Inmobiliarios

¿Qué es la tokenización inmobiliaria y cómo está cambiando el mercado real estate?

La irrupción de la tecnología blockchain ha propiciado transformaciones significativas en diversos sectores, incluido el inmobiliario. La tokenización de activos inmobiliarios emerge como una de las aplicaciones más prometedoras, permitiendo fraccionar la propiedad de bienes raíces en unidades digitales denominadas "tokens". Este proceso no solo democratiza el acceso a inversiones inmobiliarias, sino que también plantea interrogantes jurídicos relevantes en el contexto argentino.

 

En términos generales, la tokenización inmobiliaria consiste en representar digitalmente los derechos de propiedad o inversión sobre un bien inmueble mediante tokens registrados en una blockchain. Cada token puede representar una fracción del inmueble, permitiendo su compra, venta o intercambio en plataformas digitales. Este mecanismo se apoya en contratos inteligentes que automatizan y aseguran las transacciones según condiciones preestablecidas. (Edificar Mendoza, 2024).

Entre las ventajas más destacadas de este modelo se encuentran la accesibilidad, al reducir las barreras de entrada para inversores con menores recursos; la liquidez, al facilitar la compra y venta de participaciones inmobiliarias en mercados secundarios; y la transparencia y seguridad, gracias a la inmutabilidad de los registros en la blockchain. Además, la eficiencia en las transacciones se ve incrementada al disminuir la necesidad de intermediarios, reduciendo costos y tiempos. 

Sin embargo, la implementación de la tokenización inmobiliaria en Argentina enfrenta desafíos jurídicos significativos. Actualmente, no existe una regulación específica que aborde esta modalidad, lo que genera incertidumbre sobre la validez jurídica de los tokens como representación de derechos reales. La transmisión de derechos sobre inmuebles requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, y la compatibilidad entre estos registros tradicionales y las plataformas blockchain es limitada. (SEDICI – UNLP, 2022).

En la práctica, la tokenización inmobiliaria en Argentina se ha desarrollado principalmente a través de fideicomisos, donde los tokens representan participaciones en estos contratos. Este enfoque busca adaptarse al marco legal existente, aunque persisten desafíos en cuanto a la protección del inversor y la integración con los sistemas registrales tradicionales. (Allende & Ferrante, 2021).

Ahora bien, resulta interesante analizar las condiciones estructurales y regulatorias que podrían facilitar —o dificultar— una adaptación efectiva del mercado argentino a esta innovación. Por un lado, Argentina cuenta con una comunidad fintech altamente desarrollada, una cultura tecnológica en expansión y una creciente familiaridad con el uso de criptoactivos, lo que podría allanar el camino para nuevas plataformas de inversión inmobiliaria basadas en blockchain.

Asimismo, desde el plano jurídico, si bien la ausencia de una normativa específica genera incertidumbre, no impide la aplicación de principios generales del derecho civil y comercial, ni el uso de vehículos jurídicos como los fideicomisos, que pueden adaptarse contractualmente a estas nuevas formas de inversión. De hecho, la flexibilidad del derecho argentino en materia de autonomía de la voluntad —siempre que no se vulneren normas imperativas— permite innovar a través de contratos bien estructurados, incluso en ausencia de legislación expresa.

Sin embargo, para que esta modalidad se consolide, sería necesario trabajar en tres frentes principales: primero, en una eventual reforma del sistema registral que contemple la interoperabilidad con tecnologías descentralizadas; segundo, en la regulación de plataformas emisoras de tokens para evitar fraudes y brindar seguridad al inversor minorista; y tercero, en una posible actuación conjunta entre la CNV, el Banco Central y los registros inmobiliarios, que establezca criterios uniformes de validación jurídica para estos instrumentos.

Así, más que una barrera infranqueable, el marco argentino se presenta como un escenario en transición, donde la innovación avanza más rápido que la legislación, pero no necesariamente al margen del derecho. El desafío —y la oportunidad— reside en cómo se articula esta transformación de manera institucional y responsable, sin frenar el potencial democratizador de la tecnología, pero tampoco dejando vacíos que puedan erosionar la seguridad jurídica del sistema.

Ejemplos de uso:

-Inversión fraccionada: Permite que varios inversores inviertan en un mismo inmueble, adquiriendo cada uno una porción de la propiedad a través de tokens.

-Financiamiento inmobiliario: Facilita la financiación de proyectos inmobiliarios mediante la emisión de tokens respaldados por el inmueble.

-Acceso a alquileres: Permite a los tenedores de tokens acceder a los ingresos por alquiler del inmueble de manera proporcional a su participación

Ventajas de la tokenización de inmuebles

-Mayor liquidez: Permite fraccionar la inversión en inmuebles, haciendo accesible la inversión a un público más amplio con menor capital.

-Acceso global: Facilita la participación de inversores de todo el mundo en proyectos inmobiliarios.

-Transacciones eficientes: Reduce costos y fricciones en las transacciones inmobiliarias gracias a la tecnología blockchain.

-Mayor transparencia: Proporciona información clara y verificable sobre la propiedad, la gestión y los flujos de ingresos del inmueble.

-Gobernanza descentralizada: Permite a los tenedores de tokens participar en la toma de decisiones sobre el futuro del proyecto inmobiliario.

En conclusión, la tokenización de activos inmobiliarios representa una innovación significativa con el potencial de transformar el mercado inmobiliario argentino. No obstante, su implementación efectiva requiere el desarrollo de un marco legal que reconozca y regule adecuadamente esta nueva forma de representación de derechos, garantizando la seguridad jurídica y la protección de los involucrados.

 

Fuentes citadas

Edificar Mendoza (2024) – “¿Qué es y cómo funciona la tokenización de bienes raíces?”
https://www.edificarmendoza.com.ar/2024/07/01/que-es-y-como-funciona-la-tokenizacion-de-bienes-raices/

SEDICI – Universidad Nacional de La Plata (2022) – “Marco legal para la tokenización de activos en Argentina”
https://sedici.unlp.edu.ar/bitstream/handle/10915/132611/Documento_completo.pdf

Allende & Ferrante (2021) – “Tokenización inmobiliaria en la Argentina”
https://www.allendeferrante.com/wp-content/uploads/2021/12/Art%C3%ADculo-AF-Prop-Tech-Tokenizaci%C3%B3n-inmobiliaria-en-la-Argentina-Espa%C3%B1ol.pdf

Fundamentos jurídicos sobre autonomía de la voluntad, contratos innominados y limitaciones del principio registral en contextos digitales: basados en doctrina general civil y comercial (Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 958 a 961; y trabajos doctrinarios citados en los documentos anteriores).